Le regole per comprare un’immobile pignorato: come funziona la vendita, chi può partecipare, quando c’è l’aggiudicazione definitiva, come e quando si paga.

Cosa faresti se trovassi la casa dei tuoi sogni, quella che non hai ancora acquistato perché troppo cara, a metà prezzo perché pignorata e venduta all’asta? Sarebbe un affare da non perdere. Come lo sarebbe, comunque, comprare un altro immobile all’asta per poi affittarlo o rivenderlo a prezzo di mercato. C’è, però, chi perde queste occasioni perché pensa che partecipare ad un’asta sia una cosa estremamente complicata o riservata solo ai ricchi che, come nei film, si siedono in una sala con il chihuahua in braccio ed il bastone dal manico d’oro in mano pronti a fare un cenno per aumentare l’offerta.

Partecipare ad un’asta non è così esclusivo e nemmeno tanto complicato. C’è – questo sì – la necessità di sapere come funziona, qual è la procedura, quali sono le normative in vigore e qual è la differenza tra asta senza incanto e con incanto. Ed è quello che vedremo in seguito.

Asta: come funziona?

Partecipare ad un’asta senza incanto o con incanto non equivale per forza, dunque, a stare davanti ad un uomo distinto in completo esclusivo col martelletto in mano. Tant’è vero che lo si può fare anche online. Senza dover alzare la manina per dire «ci sto».

L’asta immobiliare è la vendita coatta di una casa, di una villa, di un edificio di proprietà della persona pignorata. La proprietà viene messa a disposizione di chiunque, che sia persona fisica o giuridica. L’unico che non può, appunto, «alzare la manina» è il debitore a cui è stato pignorato l’immobile.

L’asta parte da un prezzo base stabilito da un perito incaricato dal giudice e tenuto a redigere una perizia che deve includere:

• l’identificazione catastale dell’immobile;
• la planimetria;
• lo stato di conservazione;
• la segnalazione di eventuali abusi edilizi;
• la servitù o i debiti nei confronti del condominio, se ce ne fossero;
• la precisazione sul fatto che l’immobile sia libero oppure occupato dall’ex proprietario o da altri, con contratto di locazione.

Se l’immobile è occupato dalla persona pignorata

Chi si aggiudica l’asta deve inviare una lettera di diffida all’ormai ex proprietario, indicando il termine ultimo entro cui deve lasciare la casa. In caso di mancata risposta, e dopo una serie di ultimatum, si può ricorrere all’ufficiale giudiziario, il quale è in grado di emanare un avviso con cui indicare ora e giorno entro cui l’immobile deve essere liberato. Se il proprietario manifesta ancora resistenza, l’ufficiale giudiziario ha la facoltà di chiedere l’ausilio delle forze dell’ordine per procedere allo sgombero.

Se l’immobile è occupato da un inquilino

Chi si aggiudica l’asta deve rispettare i termini del contratto d’affitto e, solo dopo la sua scadenza, può disporre dell’immobile.

Chi stabilisce i termini dell’asta?

È il giudice che mette l’immobile all’asta a determinare le condizioni della vendita indicando:

• il prezzo di partenza;
• i termini per la presentazione delle offerte;
• l’udienza per la gara;
• la scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata.

Fino all’aggiudicazione dell’immobile, il bene pignorato è affidato al custode giudiziario che lo conserva, lo amministra e lo gestisce.

L’avviso d’asta deve essere affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale in cui si svolge il procedimento esecutivo. Deve anche essere pubblicato su siti specializzati e autorizzati, e diffuso su giornali e media.

Se l’immobile messo all’asta risulta invenduto dopo tre tentativi (con un ribasso, a ogni asta, di un quarto del prezzo), il giudice dell’esecuzione può chiudere anticipatamente il processo. Inoltre, dopo il terzo tentativo di vendita andato a vuoto, può fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50% [1].

Asta senza incanto: che cos’è e come funziona?

Veniamo, dunque alla differenza tra asta senza incanto e con incanto. Partiamo dalla prima. L’asta senza incanto è quella che consente ai partecipanti di presentare le offerte in busta chiusa (alle quali va aggiunto il 10% di cauzione) senza segni di riconoscimento, e seguendo, comunque, le indicazioni riportate sull’avviso. Risulta ovvio che queste offerte non devono essere inferiori al prezzo di partenza.

La vendita senza incanto si basa su quattro momenti diversi:

• l’ordinanza di vendita,
• la presentazione delle offerte di acquisto,
• l’esame delle offerte di acquisto
• l’accettazione dell’offerta.

Asta senza acquisto: l’ordinanza di vendita

In questa prima fase, il giudice emette l’ordinanza di vendita dell’immobile indicando:

• la natura dell’immobile;
• il comune in cui si trova;
• i dati di identificazione catastale;
• per i fabbricati in corso di costruzione:

o   i dati di identificazione catastale del terreno in cui si trovano;

o   il valore,

o   il sito Internet in cui è pubblicata la relativa relazione di stima;

o   gli estremi dell’eventuale custode nominato in sostituzione del debitore;

• il prezzo base dell’immobile.

Nell’avviso di vendita viene indicato:

• un termine, non inferiore a 90 e non superiore a 120 giorni, entro cui possono essere proposte le offerte d’acquisto;
• nel giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti;
• le modalità di prestazione della cauzione.

Asta senza incanto: la presentazione delle offerte di acquisto

Come accennato, chiunque può presentare un’offerta di acquisto. È possibile farlo di persona tramite un procuratore legale.

Se l’offerente agisce in qualità di legale rappresentante di una società, deve allegare all’offerta la prova della propria legittimazione ad agire in nome e per conto della stessa, ad esempio, consegnando il certificato della Camera di Commercio (la cosiddetta visura storica camerale della società).

I genitori possono acquistare salvo che si tratti di genitori esercenti la potestà sui figli rispetto ai beni e ai diritti del minore.

Per fare l’offerta, è necessario presentare nella cancelleria del tribunale (sezione Esecuzioni immobiliari o sezione Fallimentare) una dichiarazione contenente:

• l’indicazione del prezzo offerto che non deve essere inferiore al valore di stima dell’immobile;
• il tempo e il modo in cui si intende effettuare il pagamento;
• ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

Se l’offerente è coniugato, deve indicare anche il regime patrimoniale della famiglia.

Chi lancia l’offerta deve, inoltre, dichiarare la residenza o eleggere il domicilio nel Comune nel quale ha sede il tribunale oppure, in mancanza, presso la cancelleria.

Asta senza incanto: come presentare l’offerta

All’offerta in busta chiusa si deve allegare, generalmente a mezzo assegni circolari non trasferibili intestati al giudice dell’esecuzione, una percentuale del prezzo base d’asta (di norma il 30%), di cui il 10% a titolo di cauzione (che in caso di acquisto definitivo è scalata dal prezzo di aggiudicazione finale) ed il resto a titolo di spese di trasferimento dell’immobile.

L’offerta va depositata, nel termine stabilito nell’ordinanza di vendita, nella cancelleria. All’esterno della busta il cancelliere ricevente annota:

• il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito;
• il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista da questi delegato alla vendita;
• la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte.

Il giudice può decidere di ricevere le offerte anche tramite Pec o via fax.

Asta senza incanto: posso rinunciare all’offerta?

Nell’asta senza incanto, l’offerta è irrevocabile, a meno che:

• il giudice ordini l’incanto;
• siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.

Asta senza incanto: quando viene respinta l’offerta?

L’offerta non è efficace e, quindi, viene respinta, quando:

• arriva oltre il termine stabilito dal giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita;
• è inferiore al prezzo base dell’immobile;
• l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.

Asta senza incanto: l’esame delle offerte

Le buste contenenti le offerte d’acquisto vengono aperte durante l’udienza alla presenza degli offerenti.

Può succedere che all’asta senza incanto venga presentata un’unica offerta. In questo caso, il giudice sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Le possibilità sono due:

• che l’offerta sia superiore al valore base dell’immobile aumentato di 1/5. In questo caso viene accettata e si procede al versamento del prezzo e all’aggiudicazione dell’immobile;
• che l’offerta sia inferiore al valore base dell’immobile aumentato di 1/5. In questo caso il giudice non può procedere alla vendita quando ritiene probabile che, con il sistema dell’incanto, la stessa possa raggiungere un prezzo superiore della metà rispetto al valore base dell’immobile.

Se, invece, sono state presentate più offerte d’acquisto, gli offerenti sono invitati dal giudice dell’esecuzione ad una gara sulla proposta più alta, da eseguire all’udienza fissata nel giorno successivo a quello di scadenza del termine entro cui potevano proporre le offerte di acquisto.

Terza possibilità: che non ci siano delle offerte. A questo punto, il giudice può, alternativamente:

• disporre la vendita a favore del maggiore offerente;
• ordinare l’incanto.

Asta senza incanto: l’accettazione dell’offerta

Se il giudice accetta l’offerta per l’asta senza incanto, dispone con decreto il modo con cui deve essere effettuato il versamento del prezzo e il termine, decorrente dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve eseguirsi. Fatto il versamento, il magistrato pronuncia il decreto di trasferimento dell’immobile.

In caso di mancato versamento del prezzo nel termine stabilito, il giudice dichiara con decreto la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e dispone una nuova vendita. E si ricomincia.

Asta con incanto: che cos’è e come funziona

L’asta con incanto (quella più «incantevole», la battuta era inevitabile), ha delle regole diverse.

Asta con incanto: l’ordinanza di vendita

Se il giudice ordina la vendita con incanto, la prima cosa che fa è emettere l’ordinanza di vendita, dopo l’eventuale consulenza di un esperto, in cui vengono indicate:

• se la vendita si deve fare in uno o più lotti;
• il prezzo base dell’incanto costituito dal valore attribuito dall’esperto all’immobile pignorato;
• il giorno e ora dell’incanto;
• l’importo della cauzione in misura non superiore al 10% del prezzo base d’asta;
• il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti. Tale termine è perentorio;
• la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte;
• il termine, non superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione, entro cui il prezzo deve essere depositato e modalità del deposito.

Asta con incanto: la presentazione delle offerte di acquisto

Chiunque può partecipate ad un’asta con incanto, fatta eccezione, ovviamente, per il debitore. Se quest’ultimo incarica una terza persona di acquistare per suo conto l’immobile, tale accordo è nullo: il gioco sporco non è ammesso.

Le offerte devono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Asta con incanto: come presentare l’offerta

Chi intende partecipare ad un’asta con incanto deve depositare nella cancelleria del tribunale – sezione Esecuzioni immobiliari – un’offerta (o istanza di autorizzazione) contenente:

• l’indicazione della procedura e dei beni che intende acquistare;
• i propri dati anagrafici:
• il codice fiscale,
• recapito telefonico;
• ogni altro elemento utile all’offerta.

Condizione necessaria per essere ammessi a presentare l’offerta è il deposito di una cauzione nei termini e misura indicati nell’ordinanza di vendita. Questa cauzione viene restituita all’offerente che non si aggiudica la vendita subito dopo l’incanto.

Se non ci sono offerte, il giudice può disporre l’assegnazione dell’immobile pignorato se lo richiedono i creditori stessi.

Asta con incanto: come funziona?

Dicevamo del venditore davanti al leggio con completo, cravatta e martelletto in mano. In realtà l’incanto avviene davanti al giudice dell’esecuzione. Ma anche davanti al monitor di un computer o allo schermo di uno smartphone: c’è, infatti, la possibilità di effettuare un’asta con incanto per via telematica.

Salone pieno di persone ricche con il chihuahua in mano? Icona dei film: l’incanto è valido anche se vi partecipa un solo acquirente, pure da un pc.

L’offerta è valida solo se supera il prezzo base o quella precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. È, invece, nulla nel momento in cui viene superata da un’altra.

Trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente (1.000 e uno, 1.000 e due…1.000 e…tre. Aggiudicato!)

L’aggiudicazione, pronunciata con ordinanza al termine dell’incanto, è, però, provvisoria: l’esecuzione definitiva avviene solo con la successiva pronuncia del decreto di trasferimento dell’immobile.

L’aggiudicatario deve dichiarare la propria residenza o eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita. Se non ci sono notificazioni, le comunicazioni sono eseguite presso la cancelleria del giudice stesso.

Asta con incanto: posso presentare un’offerta dopo l’aggiudicazione?

Quindi quel «…e tre. Aggiudicato!» non è definitivo. Non è che chi ha acquistato mediante l’asta all’incanto un immobile può occuparlo immediatamente. Come appena detto, c’è bisogno di un decreto perché l’aggiudicazione è provvisoria. C’è un termine perentorio di 10 giorni entro il quale è possibile presentare ancora delle offerte d’acquisto. Purché siano:

• superiori di 1/5 al prezzo raggiunto nell’incanto (il cosiddetto rincaro);
• depositate nella cancelleria del tribunale;
• accompagnate da una cauzione pari al doppio di quella versata per la partecipazione all’incanto originario.

Verificata la regolarità delle offerte in aumento il giudice può:

• indire la gara, che il cancelliere rende pubblica con le forme di pubblicità previste per la vendita senza incanto, dandone formale comunicazione all’aggiudicatario;
• fissare un termine entro il quale possono essere presentate ulteriori offerte in aumento.

Asta con incanto: chi può partecipare all’offerta al rialzo?

• l’aggiudicatario provvisorio;
• gli offerenti in aumento (sia chi ha presentato l’offerta in aumento di 1/5 entro i 10 giorni successivi all’incanto sia chi ha presentato l’offerta entro l’ulteriore termine fissato dal giudice con l’indizione della gara);
• gli offerenti del precedente incanto purché, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione elevandola al doppio di quella versata per la partecipazione all’incanto originario.

Se nessuno partecipa alla gara, l’aggiudicazione diventa definitiva e il giudice pronuncia a carico degli offerenti in aumento la perdita della cauzione, il cui importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione.

Asta con incanto: quando finisce la gara?

Chi si aggiudica un immobile in un’asta con incanto può ritenere il bene definitivamente suo:

• quando al termine del primo incanto non ci sono state ulteriori offerte al rialzo;
• al termine della gara sull’aumento di 1/5.

Asta con incanto: quando bisogna pagare?

Alla conclusione definitiva dell’asta con l’incanto, l’aggiudicatario deve pagare entro il termine e nel modo stabiliti nell’ordinanza di vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento.

Il termine decorre dall’aggiudicazione definitiva, cioè dal momento in cui risulta che la domanda di aumento non è stata presentata o, pur presentata, non era ammissibile.

Se, scaduto quel termine, il versamento non è stato effettuato, il giudice dell’esecuzione:

• dichiara con decreto la decadenza dell’aggiudicatario inadempiente;
• pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa;
• dispone una nuova vendita, per la quale si procede secondo le regole dell’asta con incanto.

Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può pronunciare il decreto con cui trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita.