18/05/2022

Come evitare la vendita della casa: il pignoramento può essere sospeso per costringere la banca alla rinegoziazione del mutuo.

Abbiamo spiegato, in più pagine di questo giornale, come bloccare un’asta immobiliare. Abbiamo fatto riferimento, ad esempio, alle norme che consentono di chiedere al giudice la chiusura anticipata della procedura tutte le volte in cui le aste vanno sempre deserte e il prezzo di vendita si abbassa tanto da non consentire la soddisfazione dei creditori (con conseguente sacrificio del debitore che resta per di più privo della casa). E abbiamo anche parlato della possibilità, come la riforma del 2016, di ottenere l’estinzione del pignoramento dopo il quarto tentativo di vendita. Il lettore troverà i link a tali approfondimenti al termine di questo articolo.

Ma di recente, alla domanda come bloccare un’asta immobiliare, ha fornito un’interessante risposta il tribunale di Palermo con un provvedimento inedito [1] che val la pena di commentare: esso potrà offrire infatti un valido appiglio a chi ha la casa pignorata e vorrebbe evitare che fosse venduta dal tribunale. Il testo completo della decisione è a fine articolo e potrà essere allegato a una eventuale istanza da presentarsi al giudice per ottenere la sospensione della procedura esecutiva. Vediamo dunque cosa è possibile fare in tali occasioni.

Mancato pagamento mutuo: dopo quanto tempo l’asta?

Solo dopo il mancato pagamento di sette rate, anche non consecutive, la banca può revocare il mutuo e chiedere l’integrale e immediata restituzione del prestito accordato. È in questi casi quindi, posta l’entità del credito fatto valere, che si dà il via al pignoramento immobiliare.

Il pignoramento fa chiaramente lievitare il debito per via delle spese che la procedura comporta. Ma ciò non toglie che, spesso, le banche siano disposte a trovare un accordo che eviti i rischi e le lungaggini delle aste giudiziarie.

Si può bloccare il pignoramento immobiliare?

Esistono diversi modi per bloccare un pignoramento immobiliare. Il primo è, come appena detto, quello dell’accordo con la banca: una strada questa che può essere percorsa in qualsiasi momento, purché ovviamente non sia già intervenuta l’assegnazione del bene. 

Saldo e stralcio

Sarà sempre bene presentare un’offerta di saldo e stralcio che può essere tanto più convincente quanto meno appetibile è, sul mercato, la casa all’asta. È chiaro infatti che sarà più difficile vendere un appartamento di periferia, da ristrutturare e mal servito dai mezzi di trasporto rispetto a un locale centrale e di valore. 

Non è detto però che il debitore possa egli stesso trovare un interessato all’acquisto della casa e, dinanzi al notaio, pagare la banca con una parte del prezzo derivante dalla vendita e, con l’altra parte, sopperire alle proprie esigenze. Il che significa, in un certo senso, togliersi il debito senza veder svalutato il proprio immobile da una (spesso ingiusta) asta giudiziaria. 

Stop aste dopo la quarta

Il decreto banche del 2016 ha poi introdotto un’ulteriore previsione: un tetto massimo alle vendite giudiziarie oltre le quali, se infruttuose, il pignoramento immobiliare si estingue. In particolare, quando il terzo esperimento d’asta va deserto e il bene pignorato non viene aggiudicato, il giudice dispone un quarto tentativo di asta abbassando il prezzo di vendita fino a metà. Andata deserta anche la quarta asta, il tribunale potrà chiudere la procedura una volta per tutte.

Un’ultima previsione dà la discrezionalità al giudice (e non già l’obbligo) di estinguere definitivamente la procedura quando, a seguito dell’inutile esperimento delle aste, il prezzo è sceso così tanto da implicare, da un lato, una soddisfazione irrisoria per la banca e, dall’altro, un inutile sacrificio per il debitore.

I link per gli approfondimenti sono alla fine di questo articolo.

Come bloccare un’asta immobiliare con la rinegoziazione del mutuo

Con il provvedimento del tribunale di Palermo in commento si è aggiunto un ulteriore tassello alle possibilità che ha il debitore di bloccare l’asta immobiliare e impedire la vendita della casa pignorata. In particolare, il debitore che ha subito il pignoramento dell’abitazione principale, in seguito al mancato pagamento delle rate di un mutuo ipotecario, può evitare la vendita forzata richiamandosi ad una legge del 2019 riformata nel 2021 [2].

La disposizione nasce al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

In questo caso, il debitore consumatore ha la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza. Tale somma però deve essere utilizzata per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa [3] e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

Le condizioni per ottenere la rinegoziazione 

La legge subordina il diritto di ottenere la rinegoziazione del mutuo alle seguenti condizioni:

• l’ipoteca deve gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore e questi abbia rimborsato, alla data della presentazione dell’istanza, almeno il 5% del capitale originariamente finanziato; 
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del debitore quando è iniziata la procedura esecutiva e per l’intera durata della stessa;
• l’immobile non deve essere di lusso ossia non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del ministro per i Lavori Pubblici n. 1072 del 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969;
• il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del Codice civile nell’ambito della procedura non deve essere superiore a euro 250.000;
• l’importo offerto deve essere pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi e il 75% del prezzo base della successiva asta ovvero, nel caso in cui l’asta non sia ancora stata fissata, del valore del bene come determinato dall’esperto di cui all’articolo 569 del Codice di procedura civile;
• la restituzione dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non inferiore a dieci anni e non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80.

Che succede dopo l’istanza rivolta a chiedere la sospensione del pignoramento immobiliare?

A fronte dell’istanza presentata dal debitore esecutato, il creditore non può opporsi. Pertanto, si avrà l’automatica sospensione del procedimento esecutivo da parte del giudice per un periodo massimo di sei mesi per consentire l’avvio della rinegoziazione.

La legge richiede alla banca un comportamento che si compone di due fasi distinte: 

• dapprima, la valutazione del merito del credito;
• dopo la risposta, positiva o negativa, che sia, alla richiesta del debitore.

La valutazione sul merito di credito va effettuata dal creditore, analizzando la posizione patrimoniale, economica e reddituale complessiva delle parti interessate, circostanze che non devono necessariamente essere allegate all’istanza, attenendo ad un momento successivo alla presentazione dell’istanza che è quello indicato dal comma 5 della disposizione in esame di valutazione del merito di credito.

Il legislatore, dunque, consente ai consumatori esecutati che rientrino nelle menzionate condizioni un vero e proprio diritto ad ottenere rinegoziazione o rifinanziamento e l’esdebitazione per il residuo. Peraltro, come segnala la stessa Circolare ABI. del 31/05/2021, «al fine di rendere immediatamente operativa la disciplina in questione, l’attuale norma non prevede più l’emanazione di un Decreto da parte del ministro dell’Economia e delle Finanze (di concerto con il Ministro della Giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita la Banca d’Italia) per definire ulteriori modalità di applicazione della disciplina in questione».

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