Abusi edilizi e sanatorie, pignoramenti, ipoteche e debitore ancora dentro l’immobile: come tutelarsi per chi compra casa in un pignoramento immobiliare.

Chi compra un immobile dal tribunale, nel corso di un’asta giudiziaria, è sempre alla ricerca dell’affare perfetto. Sfruttando il sistema dei ribassi, è possibile spuntare un prezzo che il mercato non potrebbe mai offrire. Bisogna essere in grado di capire il momento giusto per presentare l’offerta, senza giocare troppo d’anticipo (si rischierebbe altrimenti di acquistare quando ancora la base d’asta è alta) né arrivare tardi ed essere superati da altri offerenti. 

A torto però si crede che comprare casa all’asta sia sempre sicuro e non presenti rischi. Purtroppo non è così. Ci sono una serie di aspetti che bisogna conoscere se non si vuole prendere una fregatura. Ad esempio se la casa è occupata potrebbe diventare difficoltoso sfrattare l’inquilino, specie a seguito delle recenti modifiche legislative che danno a quest’ultimo il diritto a rimanere nell’immobile fino all’aggiudicazione. Non meno importante è il controllo di eventuali abusi edilizi che potrebbero inficiare il valore del bene e le cui sanzioni ricadrebbero sull’acquirente. 

Nella seguente guida, parleremo di tutti i rischi di comprare casa all’asta. Ecco tutto ciò che c’è da sapere sulle procedure espropriative immobiliari.

Casa all’asta occupata dal debitore: che fare?

Il rischio più grosso di chi compra una casa all’asta è che questa sia ancora occupata dal debitore. Difatti, il decreto Semplificazioni del 2018 [1] ha riscritto le regole in materia di pignoramento immobiliare, conferendo al debitore il diritto di abitare la propria dimora, benché pignorata, fino all’aggiudicazione. Il che significa che chi presenta un’offerta all’asta già sa che, in quel momento, l’abitazione è occupata. Dovrà, quindi, confidare nella collaborazione dell’ex proprietario per acquisire il possesso dell’immobile nel più breve tempo possibile. Altrimenti dovrà affidarsi alle procedure di sfratto, con ulteriore dilatazione dei tempi. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.

La nuova legge assicura sempre al debitore il diritto a rimanere nella propria casa ma solo a condizione che ne tuteli l’integrità, non la dia in affitto e consenta la visita ad eventuali interessati all’acquisto. Chiaramente, eventuali atti di vendita a terzi, eseguiti dal debitore dopo l’avvio della procedura esecutiva, sono inopponibili all’aggiudicatario che non dovrà svolgere azioni per recuperare il bene che ha acquistato all’asta.

Casa con abuso edilizio

Altro aspetto da non sottovalutare è la verifica preventiva di eventuali abusi edilizi. Difatti, come chiarito da una recente sentenza del Tar Catanzaro [2], chi acquista un immobile dal tribunale, in sede di esecuzione per debiti, rimane soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore.

Quando si compra in un’asta giudiziaria si ottiene la casa depurata da debiti e da ipoteche, ma il bene si acquista nello stato di fatto in cui si trova. Questo significa che eventuali vizi edilizi rimangono, e cioè continua l’abusività (totale o parziale) o il contrasto con i vicini in materia di distanze legali dal confine. 

Ciò significa che il Comune o il giudice penale potrebbero chiedere la demolizione dell’abuso. 

Non c’è rischio di subire un processo per il reato di abuso edilizio in quanto l’illecito penale ricade solo su chi ha materialmente realizzato l’opera; invece la sanzione della rimozione dell’abuso ricade su chi ne è proprietario al momento della contestazione, anche se questi ha acquistato da altro soggetto o da un’asta giudiziaria. 

L’unico vantaggio concesso a chi acquisti immobili all’asta, nel caso di abusi edilizi, riguarda la possibilità di attivare una procedura di sanatoria. Infatti, la legge [3] prevede la possibilità di sanare la costruzione trasferita con procedura esecutiva immobiliare, entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, purché il debito che ha generato l’asta sia anteriore al 30 settembre 2003.

Lo stesso principio della permanenza dell’abusivismo anche dopo la vendita forzata è condiviso dalla Corte di Cassazione [4] secondo cui l’aggiudicatario dell’immobile non può chiedere una riduzione del prezzo o recedere dall’offerta presentata se si accorge dell’abuso solo dopo aver pagato il tribunale. 

Per evitare il rischio di comprare una casa all’asta con un abuso edilizio sarà bene leggere attentamente la perizia redatta dal Consulente Tecnico d’Ufficio nominato dal tribunale e di norma allegata agli atti e visionare sul sito delle aste giudiziarie. In essa viene specificata l’eventuale sanabilità di eventuali abusi edilizi.

Se il debitore ha presentato opposizione

Potrebbe succedere che, nonostante la procedura di vendita all’asta sia andata avanti, il debitore nel frattempo abbia presentato un’opposizione all’esecuzione forzata. Che effetto potrebbe avere l’eventuale vittoria di quest’ultimo sull’assegnazione del bene al terzo acquirente avvenuta prima? Nessuna. Esiste infatti una norma del Codice civile [5] in base alla quale il debitore non può opporre all’aggiudicatario dell’immobile l’eventuale sentenza di accoglimento dell’opposizione ai vizi formali della procedura esecutiva. Con la conseguenza che se il giudice dovesse rilevare vizi del pignoramento dopo l’assegnazione, il bene resterebbe ormai di proprietà dell’offerente. A detta delle Sezioni Unite della Cassazione [6] questa norma si applica anche ai vizi sostanziali della procedura. Tale interpretazione, però, non è condivisa da tutti i giudici; sicché ci può essere il rischio che qualche tribunale si orienti nel ritenere che, anche dopo l’aggiudicazione, l’eventuale accoglimento dell’opposizione possa travolgere il diritto dell’acquirente.

Spese condominio

Abbiamo detto che chi compra casa all’asta ottiene l’immobile libero da debiti. Questa regola però riguarda solo i debiti che hanno dato il via al pignoramento ma non anche quelli con il condominio che, invece, rimangono ancora da pagare. Pertanto, quando si acquista all’asta un appartamento compreso in un condominio è necessario accertare, prima del deposito dell’offerta di acquisto, se ci sono spese condominiali arretrate, ed in caso di sussistenza è bene stabilirne, con esattezza, l’entità.

Chi compra una casa all’asta ha la stessa posizione di chi compra da un privato tramite notaio. Di conseguenza, l’amministratore può chiedere all’acquirente-aggiudicatario anche i contributi condominiali del precedente proprietario-debitore sottoposto al pignoramento, in quanto il decreto di trasferimento dell’immobile acquistato all’asta giudiziaria si limita soltanto a liberare l’immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali di cui fossero stati titolari i creditori (cosiddetto effetto “purgativo”), ma non interferisce con le spese condominiali.

A riguardo, però, il Codice civile stabilisce [7] una responsabilità limitata alle quote pendenti nell’anno in corso e in quello anteriore al trasferimento («Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente»). Questa norma vale anche per le compravendite in sede di esecuzione immobiliare e pertanto l’aggiudicatario di un bene è obbligato solidalmente, con il debitore esecutato, al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’aggiudicatario allora, se dovesse far fronte ai debiti lasciati dal vecchio proprietario, potrebbe rivalersi contro il precedente proprietario-debitore e non anche contro il tribunale. Il rischio però è che questi, ormai divenuto nullatenente a seguito dell’esecuzione forzata, non abbia come risponderne. 

Ecco perché sarà sempre bene accertarsi, prima di presentare l’offerta in tribunale, circa eventuali debiti condominiali.