Vediamo quindi di spiegare innanzitutto cos’è e come funziona l’esecuzione immobiliare di case ed immobili in generale, quando ed in quali casi può essere disposto il pignoramento del bene e la successiva vendita per rientrare del debito, cosa cambia e qual è la nuova procedura da adottare nell’esecuzione forzata.

Esecuzione immobiliare: cos’è e come funziona?

Che cos’è l’esecuzione immobiliare? L’esecuzione immobiliare è una procedura che rientra nell’ambito dell’esecuzione forzata, intesa come azione diretta a sottrarre dei beni di proprietà al debitore, qualora egli non voglia spontaneamente onorare il debito contratto.

Nel nostro ordinamento, esistono diverse forme di esecuzione forzata che sono:

• Espropriazione mobiliare presso il debitore o presso terzi;
• Espropriazione immobiliare: cioè pignoramento casa e immobili;
• Espropriazione di beni indivisi;
• Espropriazione contro il terzo proprietario.

Come funziona l’esecuzione immobiliare 2018? L’esecuzione immobiliare funziona così: quando il creditore ottiene il titolo esecutivo, ha la possibilità di far espropriare un bene immobile di proprietà del debitore, al fine di recuperare il credito, attraverso la vendita dell’immobile pignorato.

Diciamo quindi che l’esecuzione immobiliare interviene quando a seguito di un mancato pagamento da parte del debitore, il creditore si rivolge al tribunale per ottenere il suo credito.

Ciò significa che, se il debitore non vuole o non può onorare il suo debito, il creditore ha la possibilità rivalersi sui suoi beni immobili, quindi case, locali, negozi ecc oppure sui beni mobili come auto, moto, arredi, quadri ecc.

Esecuzione immobiliare 2018: quando inizia?

Quando inizia la procedura di esecuzione immobiliare? La procedura di esecuzione immobiliare inizia quando a seguito del mancato pagamento di una certa somma, fattura, o altro titolo, il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore.

Il creditore pertanto, per ottenere quanto gli spetta di diritto, si rivolge prima al Giudice competente, per la firma del decreto ingiuntivo, poi deve far notificare il cd. atto di precetto presso il domicilio del debitore, con il quale avverte ed intima il debitore di saldare il suo debito entro 10 giorni dalla notifica, pena l’esecutività del titolo entro 90 giorni dal precetto.

L’atto di precetto è quindi in una comunicazione ufficiale e formale di preavviso di esecuzione immobiliare, mediante il quale, il debitore viene informato sia dell’inizio della procedura esecutiva entro 10 giorni dalla notifica, se non provvederà a pagare quanto da lui dovuto e sia sulle modalità e le vie attraverso le quali è possibile comunque rimediare e sanare il debito ed interrompere così la procedura espropriativa.

Se il debitore dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore dopo 45 giorni può richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare e così pignorare i beni immobili posseduti del debitore, per la somma che serve a coprire il debito, gli interessi e le spese legali. Va inoltre specificato che, l’atto di pignoramento deve contenere anche la dichiarazione di residenza che deve essere compilata dal debitore. Se ciò non avviene, ogni notifica verrà effettuata presso la cancelleria del Giudice stesso.

Quando inizia l’esecuzione immobiliare? Con il deposito dell’istanza di vendita presso il Tribunale competente.

Riassumendo se il debitore non paga il debito:

• il creditore richiede un decreto ingiuntivo;
• il debitore riceve l’atto di precetto;
• il decreto ingiuntivo diventa esecutivo;
• c’è il pignoramento immobiliare con espropriazione dei beni immobiliari;
• c’è l’ esecuzione immobiliare;
• la vendita all’asta del bene immobile;
• recupero del credito da parte del creditore.

Nuova procedura esecuzione immobiliare 2018 dopo Riforma Giustizia:

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 147 del 27 giugno 2015 del Decreto Legge n°83/2015 cd. Riforma della Giustizia, sono state introdotte diverse novità in tema di misure fallimentari, civili e processuali civili e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria.

In merito all’esecuzione forzata in generale e alla esecuzione immobiliare 2018 le novità riguardano la vendita dell’immobile, i requisiti del precetto, l’efficacia del pignoramento, la durata della rateizzazione ecc.

Vediamo in dettaglio quali sono le novità introdotte dalla Riforma Giustizia nella nuova procedura espropriazione forzata 2018:

• Revocatoria semplificata – vendita del bene: dopo la Riforma Giustizia la vendita del bene pignorato o la costituzione di un vincolo nei confronti del creditore, viene chiamata ora revocatoria semplificata. Il nuovo istituto prevede che in caso di donazione di un proprio bene immobile prima del pignoramento, il creditore può comunque procedere all’esecuzione forzata ancor prima di aver ottenuto la cd. revocatoria, ossia, la sentenza di inefficacia dell’atto se provvede a trascrivere il  pignoramento entro 1 anno dalla data in cui l’atto del debitore è stato trascritto. Stesso discorso per il vincolo di indisponibilità su bene mobile o immobile ma iscritto in pubblici registri.
• Atto di precetto esecuzione forzata : La nuovo formula atto di precetto, deve contenere obbligatoriamente la seguente frase: Il debitore può, con l’ausilio dei un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano consumatore.
• Pubblicità delle vendite beni pignorati: introdotti nuovi strumenti per pubblicizzare i beni pignorati e messi in vendita o all’asta come ad esempio la sezione speciale inaugurata sul sito del Ministero della Giustizia denominata “portale delle vendite”. Il creditore per ogni lotto, dovrà versare 100 euro; tale importo viene rivalutato dall’ISTAT ogni 3 anni.
• Efficacia del pignoramento: passa dai consueti 90 giorni a 45 giorni.
• Rateizzazione nella vendita forzata: concessa la possibilità di pagare a rate il bene pignorato e poi venduto. La rateizzazione non può comunque superare i 12 mesi e in caso di mancato pagamento anche di sola rata, oltre alla decadenza del beneficio è prevista la risoluzione del contratto di vendita e la perdita delle somme già versate.
• Esecuzione forzata senza vendita: nel caso in cui si arrivi a 3 tentativi falliti di vendita del bene pignorato, il Giudice può chiudere la procedura esecutiva.

Esecuzione immobiliare 2018 nuova procedura:

• Conversione pignoramento immobiliare: la rateizzazione passa da 18 a 36 mesi;
• Stima immobile pignorato: dovrà basarsi esclusivamente sul valore di mercato stimato dal perito nominato;
• Tempo per il deposito della documentazione ipocatastale: passa da 120 giorni a 60 giorni il termine per consegnare la certificazione notarile sostitutiva.
• Vendita dell’immobile pignorato: la nuova normativa prevede che a parità di offerta, il Giudice terrà ora conto del prezzo di vendita, cauzioni, forme modi e tempi di pagamento.
• Pubblicità: qualora non venga effettuata la prescritta pubblicità alla vendita entro i termini, il processo esecutivo è estinto.

Esecuzioni presso terzi 2018:

Per quanto riguarda le novità introdotte dalla Riforma Giustizia sul pignoramento presso terzi 2018, ecco cosa cambia:

• Pignoramento pensione: non può essere disposto il pignoramento di somme pari alla misura massima dell’assegno sociale mensile, aumentato della metà. Importo assegno sociale è pari a euro 448,07 + 224,03 = 672,1 euro. La parte residua è invece pignorabile nella misura di un quinto.
• Pensioni e stipendi già depositati in banca: se la pensione o lo stipendio è già stato depositato in banca o alla posta, prima del pignoramento, può essere pignorata la somma eccedente il triplo dell’assegno sociale. Per cui sulla somma eccedente di 1.344,21 euro. Sulle somme accreditaste successivamente, il pignoramento invece interviene sul quinto della differenza dell’assegno sociale. Stessa regola per la Trattenuta del terzo debitore.

Approfondimenti: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/06/27/15G00098/sg

http://www.tribunale.cremona.giustizia.it/it/Content/Index/12920

Fonte: https://www.guidafisco.it/esecuzione-immobiliare-nuova-procedura-espropriazione-1492