07/09/2020
Mirko Frigerio, founder e vicepresidente esecutivo di Npls Re_Solutions, spiega a idealista/news quali potrebbero essere gli effetti dell’emergenza covid sul mercato delle aste e sui prezzi degli immobili oggetto di esecuzioni immobiliari. Anche se un’analisi approfondita potrà essere realizzata solo nei prossimi 18/24 mesi.
Quale sarà l’effetto dell’emergenza covid sul mercato delle aste?
Il vero effetto dell’emergenza COVID – 19 lo scopriremo purtroppo solo vivendolo nei prossimi mesi; non esiste sistema statistico o crash-test informatico che possa prevedere con assoluta certezza cosa potrebbe accadere non solo nel mercato delle aste e delle sofferenze già in essere. L’impatto COVID crea delle incertezze reali; è oramai dato di fatto che è aumentata del 500% la richiesta di sospensione delle rate di mutuo da parte dei privati; è anche dato di fatto che le aziende che proseguono con lo smart working siano in difficoltà con il pagamento dei canoni di affitto e tutta la filiera del fatturato quotidiano dato dalla vendita di servizi e prodotto è rimasta in ginocchio per troppo tempo.
La conseguenza sul mercato esecuzioni è doppia:
- da una parte, la difficoltà a gestire incassi per le PMI e per le piccole partite Iva (parlo delle categorie imprenditoriali dei piccoli professionisti, dei tecnici, i taxisti, i piccoli ristoratori, chi ha un esercizio di bar, tabacchi, la stessa rivendita di giornali) porterà, purtroppo ad un aumento dei default delle piccole aziende. Il secondo, la scarsa liquidità e la paura del futuro allontanerà i piccoli investitori e gli utilizzatori finali dall’acquisto dei beni in asta, con la conseguenza che i valori dei beni si potranno ribassare ulteriormente a scapito dei titolari dei credito e degli stessi proprietari dei beni.
- È giusto già mettere ancora maggiore attenzione, soprattutto a noi operatoti che stiamo analizzando il fatto oramai da 6 mesi, il fatto di mettere in pratica con strumenti diretti e distaccati dalle attese e dalle scelte della giustizia azioni a tutela del credito e a tutela di tutte le persone fisiche coinvolte, evitando ulteriormente che questa situazione appesantisca lo stato di insolvenza generale che si è creato. È giusto però stimare che l’effettiva contro analisi dello stato dovuto alla pandemia lo si possa analizzare tra 18/24 mesi; confidiamo che tutti facciano bene il loro lavoro, utilizzando la logica, oltre alla normativa, per essere pronti a non subire dei contro colpi di ritorno dovute al logico innalzamento delle sofferenze.
Dopo il 30 ottobre (quando scade il blocco delle procedure esecutive relative all’abitazione principale) quale scenario potremmo trovare?
Questo è stato un tema interpretato diversamente dai più. Il blocco si è avuto in 2 sensi: il blocco dell’avvio delle nuove esecuzioni sui beni riconducibili all’abitazione principale, ovvero dove l’esecutato proprietario dell’immobile ha la sua residenza; Il blocco della liberazione degli immobili aggiudicati entro i 120 gg precedenti al lockdown; queste sono azioni ordinarie e riprenderanno senza difficoltà perché sono solo state congelate in attesa della ripresa dei tribunali. L’attesa è sulle nuove pratiche e sui default che hanno maturato in questi mesi, raddoppiando purtroppo, l’attività della giustizia, confidando nel buon senso operativo che eviti ingolfamento di una struttura giudiziale che già fa fatica con le attuale oltre 210.000 aste annuali; l’ingolfamento delle procedure stesse infatti è dato dalla rimessa in attività delle pratiche pubblicate e rinviate (oltre 40.000) che si sommano alle nuove attività ; ad oggi sono previste per il mese di settembre 14.152 esperimenti d’asta già fissati prima d’ora, altri 17.614 esperimenti sono già programmati per ottobre; attendiamo che le 40.000 rinviate non vadano a sommarsi all’ordinarietà dei tribunali, con la conseguenza dell’eccessiva concentrazione di offerta e il conseguente allontanamento dei (già pochi) offrenti in asta; la giustizia aggiudica normalmente solo il 28,8% degli immobili pubblicati; stimiamo che il 2020 abbassi questa percentuale a poco sopra il 15%.
Crede che ci sarà un ulteriore deprezzamento degli immobili all’asta?
Purtroppo si. L’eccessiva domanda e la scarsa disponibilità degli acquirenti, che anch’essi escono da una fase di incertezze, allontanerà i più, soprattutto i privati, dal volersi aggiudicare un bene in asta. Sta all’intelligenza del gestore del credito trovare soluzioni logiche ed alternative che tendano a salvaguardare sia il credito sia il proprietario debitore, nel caso di persone fisiche; la pratica dell’accordo con l’esecutato, che normalmente conosciamo come saldo e stralcio, in questo periodo ha triplicato la sua applicazione e confidiamo che possa, col tempo diventare, nei casi dove è applicabile, la soluzione alternativa per eccellenza all’esecuzione immobiliare dei proprietari di immobili di abitazione principale. Anche la figura del gestore del credito è tendenzialmente in evoluzione; da attesa dei tempi della giustizia a prima fila per gestire al meglio il recupero passando da una gestione massiva a una gestione caso per caso, posizione per posizione; la filiera del recupero extra-giudiziale coinvolge soggetti che vanno dall’analista del credito, all’agente immobiliare che valuta il bene e lo pone in vendita (quasi come fosse a mercato libero), alle banche che erogano mutui anche su beni pignorati; la filiera dei nuovi professionisti è in fremente attesa di essere conosciuta dai più e differenziata da chi sta facendo di questa attività l’improvvisazione del momento. Non servono solo corsi di formazione; serve pratica, conoscenza delle regole (tutte) e materiale sul quale lavorare.
Una lezione positiva del covid potrebbe riguardare l’utilizzo di strumenti digitali per velocizzare il recupero dei crediti?
Assolutamente si. Market place, gestionali di ultima generazione, machine learning, aste telematiche. Sono solo alcuni degli aspetti che migliorano la velocità di recupero; noi stessi stiamo implementando le nostre strutture al fine di avere strumenti informatici e di facile accesso a tutti, al fine di rendere fluido il passaggio delle informazioni e dei dati che è stato sempre il punto di debolezza nel mondo delle esecuzioni, proprio per la sua natura.
Quanto è stato utile per il settore ricorrere a uno strumento come la sospensione del mutuo?
È stato provvidenziale, proprio per evitare di subire un default non imputabile alla non volontà di pagare ma dalla non possibilità di pagare; come ben sappiamo le casse integrazioni non sono state “celeri” nella liquidazione da parte degli enti previdenziali e di conseguenza si è reso impossibile per i più avere liquidità per supportare le scadenze. È fondamentale in un Paese basato sull’economia del debito considerare questi aspetti al fine di migliorare il futuro; se i problemi li risolviamo all’origine allora avremo spianato la strada per non avere più problemi e concentraci solo sulle cose serie della vita, come per esempio viverla.
Fonte articolo: sito web idealista.it del 07/09/2020, autore Annastella Palasciano, url https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/08/29/150724-il-vero-effetto-dellemergenza-covid-lo-scopriremo-purtroppo-solo-vivendolo-nei
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