Pignoramento prima casa: quando l’Agenzia delle Entrate Riscossione non può agire ed effettuare il pignoramento immobiliare.

Spesso si sentono circolare in rete notizie allarmanti sul fatto che il fisco possa pignorare la prima casa dei contribuenti e buttarli per strada dall’oggi al domani. Si tratta, in gran parte dei casi, di notizie false, generate probabilmente dagli allarmismi, dalle contestazioni a un certo tipo di politica fiscale dello Stato e dalle reazioni ai pignoramenti che, in alcuni casi, vengono minacciati da Agenzia Entrate Riscossione. In verità, a rischiare sono ormai davvero in pochi. La gran parte degli italiani, infatti, a seguito dell’approvazione del famoso “decreto del fare” voluto dal Governo Letta [1], è ormai al sicuro dalle possibili azioni esecutive dell’Esattore sugli immobili di proprietà. Tanto è vero che lo stesso recupero delle entrate tributarie è stato ridotto notevolmente proprio a seguito di tali modifiche. Tuttavia, è bene chiarire alcuni aspetti nodali della disciplina per spiegare quando e se è possibile il pignoramento dell’unica casa in modo da sfatare le bufale che, sull’argomento, un po’ per ignoranza, un po’ per malizia, vengono diffuse. Qui di seguito risponderemo alle principali domande.

Si può pignorare la prima casa?

Se la domanda dovesse essere così formulata dovremmo, a rigore, rispondere “Sì, la prima casa si può pignorare”. Il divieto infatti, come vedremo a breve, non riguarda la “prima” casa, ma “l’unica” casa. Quando infatti il contribuente è proprietario di una prima, ma anche di una seconda casa, entrambi gli immobili sono pignorabili. Non è l’elemento “temporale” dell’acquisto che conta, ma il numero di case possedute.

È vero che Agenzia Entrate Riscossione può pignorare la prima casa?

Se, quando parliamo di “prima casa” intendiamo “l’unica casa”, allora la risposta è «no, non è vero!». L’Agente della Riscossione non può pignorare la casa dei contribuenti morosi quando questa è l’unico immobile di proprietà. E ciò a prescindere dall’entità del debito maturato e scaduto. Quindi, anche in presenza di numerose cartelle esattoriali non pagate, per centinaia di migliaia di euro, l’esecuzione forzata è vietata. Come dicevamo prima, poiché propriamente non si deve parlare di “prima” casa ma di “unica” casa, il limite di pignoramento è sottoposto a una serie di condizioni. Eccole qui di seguito elencate:

1. la casa deve essere l’unica di proprietà del contribuente (non necessariamente la prima). In altre parole, il debitore non deve possedere altri immobili se non quello in questione. Se il debitore è proprietario di più immobili, anche solo per quote, ciascuno di essi può essere pignorato. Se, quindi, dopo aver acquistato una prima casa, se ne compra un’altra o la si riceve in eredità o in testamento, si rischia il pignoramento su ognuna di esse;
2. tale casa deve essere adibita a civile abitazione: è quindi possibile il pignoramento dello studio, della residenza estiva, dell’ufficio, del negozio, ecc.;
3. la casa deve essere luogo di residenza del contribuente: è quindi possibile il pignoramento della prima casa, adibita a civile abitazione, che il contribuente abbia dato in affitto a terzi;
4. la casa non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9.

Quando uno solo di questi presupposti viene meno, il pignoramento è possibile. Ma anche in questo caso non sempre. Affinché si possa pignorare l’immobile del contribuente è necessario che:

1. il debito complessivo sia superiore a 120mila euro. Dunque, un contribuente con un debito di 110mila euro non rischia alcun pignoramento immobiliare. Chi ha un debito superiore può sempre pagarne una parte per ricondurlo entro il tetto. Ad esempio, in presenza di un debito di 130mila euro, si possono versare spontaneamente 11 mila euro all’Agente della Riscossione per far sì che questo non pignori la casa;
2. il valore complessivo dei beni immobili di proprietà del debitore – tra loro sommati – deve essere superiore a 120mila euro. Pertanto, se una persona è proprietaria di un magazzino che vale 90mila euro e di un piccolo terreno che ne vale 10mila non può essere oggetto di pignoramento.

La procedura di pignoramento presuppone la previa iscrizione dell’ipoteca, la quale scatta solo per debiti superiori a 20mila euro. Trenta giorni prima dell’ipoteca va inviato un preavviso con raccomandata a/r per mettere il contribuente nella condizione di pagare o di chiedere una rateazione ed evitare tale conseguenza. Dall’iscrizione dell’ipoteca devono decorrere sei mesi per poter avviare il pignoramento.

Se sono proprietario di una casa ed eredito una quota di un’altra, la prima può essere pignorata?

Sì: nel momento in cui si diventa proprietari, anche per una minima quota, di un altro immobile, entrambi possono essere oggetto di pignoramento.

Il divieto di pignoramento della prima casa vale per tutti?

No. Vale solo nei confronti del fisco, o meglio degli Agenti della riscossione esattoriale. Quindi la banca può pignorare la cosiddetta “prima casa”. In tal caso, però, se un altro creditore avvia l’esecuzione forzata immobiliare, l’Esattore può intervenire alla procedura e pretendere il pagamento del proprio debito sull’eventuale prezzo residuo conseguente all’aggiudicazione e al previo pagamento del creditore (privato) procedente. Ad esempio, se viene venduta all’asta una casa al prezzo di 500mila euro e di questi soldi 300 vanno a coprire il credito della banca, gli altri 200 possono essere assegnati all’Agente della Riscossione se questi si è insinuato nella procedura. Non importa che si tratti della “prima casa”. Difatti il divieto previsto dalla legge riguarda solo la possibilità di avviare l’esecuzione forzata; ma, se questa è intrapresa da altri creditori, nulla vieta all’esattore di partecipare al pignoramento.

Che succede se pago bonariamente il creditore procedente?

Immaginiamo che, a una procedura esecutiva intrapresa sulla “prima casa” da un creditore privato (ad esempio la banca) intervenga anche l’Agenzia delle Entrate Riscossione. Se il contribuente dovesse risolvere bonariamente la questione con il primo, per cui questi dovesse abbandonare il pignoramento immobiliare, che fine farebbe l’esattore? L’Agente della riscossione sarebbe automaticamente escluso dall’esecuzione forzata in quanto resterebbe il solo, per cui tornerebbe a valere il divieto di pignoramento della cosiddetta “prima casa”.