04/03/2021

La triste realtà economica che stiamo vivendo vede purtroppo molti imprenditori e altrettante famiglie in gravi difficoltà finanziarie, con proprietà immobiliari spesso soggette a procedure di esecuzione forzata finalizzate alla loro vendita all’asta giudiziaria.

Ciò comporta che un’improvvisa e repentina crisi economica -tale da ridurre drasticamente la capacità reddituale dei debitori malcapitati- rischi di fatto di dilapidare in breve tempo i sacrifici di una vita intera.

Fermo restando che i creditori hanno il pieno diritto di agire per il recupero forzoso del credito vantato, sono altrettanto legittimi i diritti del debitore al regolare svolgimento della procedura esecutiva, in conformità alle norme del codice di procedura civile ed in forza di un credito realmente dovuto.

Il presente elaborato intende illustrare una rassegna di potenziali motivi di opposizione all’esecuzione immobiliare, mirati nello specifico ad interrompere o ad estinguere la procedura esecutiva, sulla base di casistiche precedentemente analizzate sia dalla giurisprudenza di merito, sia da quella della Corte di Cassazione.

È comunque essenziale precisare che tale articolo non può sostituire il parere di un professionista qualificato, il quale dovrà valutare attentamente le peculiarità del caso concreto.

  • Illegittimità del credito per applicazione di interessi usurari sul contratto di mutuo ex art. 1815, comma 2, c.c.

    Qualora da una perizia di parte di esperto contabile emerga uno sconfinamento dei tassi di interesse applicati in forza del mutuo fondante l’esecuzione, rispetto ai tassi soglia di usura del periodo di riferimento, sarà auspicabile presentare un’opposizione all’esecuzione e richiedere la sospensione della procedura esecutiva.
    Laddove poi lo sforamento dei tassi soglia risulti di entità particolarmente consistente, il debitore potrebbe considerare di sporgere anche una denuncia-querela nei confronti del creditore procedente, potendosi in tal caso configurare il reato di usura ex art. 644 c.p.
    Nell’ambito del procedimento penale, il debitore potrà richiedere la sospensione di tutte le procedure esecutive immobiliari in corso, per la durata massima di trecento giorni, ai sensi e per gli effetti della disciplina normativa antiusura e, in particolare, dell’art. 20, comma 4, della Legge n. 44/1999.

 

  • Illegittimità e/o improcedibilità dell’esecuzione poiché non fondata su valido titolo esecutivo ex art. 474 c.p.c.

    Affinché un contratto di mutuo possa esplicare la valenza di titolo esecutivo ex art. 474, comma 2 n. 3 c.p.c. -in virtù del quale: “Sono titoli esecutivi: (…) gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli”- e dunque fondare un’esecuzione immobiliare, è necessario che esso abbia un contenuto descrittivo idoneo a documentare in modo autosufficiente l’avvenuta erogazione della somma data a mutuo.
    Al riguardo, una parte consistente della giurisprudenza di merito e di legittimità ritiene che il mutuo non possa valere quale idoneo titolo esecutivo, qualora dal testo contrattuale non emerga l’immediata acquisizione in favore del mutuatario della disponibilità della somma erogata, poiché condizionata all’adempimento di una serie di formalità.

 

  • Illegittimità dell’esecuzione poiché l’immobile è gravato da un fondo patrimoniale ex art. 170 c.c. o da un “trust” o da altro atto dispositivo del patrimonio ex art. 2645 ter c.c.

    L’attuale ordinamento giuridico consente di porre in essere taluni strumenti di separazione del patrimonio appartenente ad un dato soggetto, purché essi siano volti a perseguire interessi meritevoli di tutela.
    Tali atti segregativi del patrimonio consentono di impedire ai creditori -i quali vantino crediti che non abbiano nulla a che vedere con gli interessi meritevoli di tutela perseguiti- di aggredire determinati beni oggetto del vincolo patrimoniale.

 

  • Nullità del mutuo per superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 T.u.b. e conseguente improcedibilità della procedura esecutiva

    In sede di opposizione all’esecuzione, la violazione del limite di finanziabilità dell’80% del valore cauzionale dell’immobile pignorato consente di interrompere la procedura ma nel solo caso in cui il creditore -entro la prima difesa utile- non chieda di convertire il mutuo fondiario in mutuo ipotecario a norme dell’art. 1424 c.c.
    Il presente motivo di opposizione pare più calzante in sede di opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., avverso l’atto di precetto, in quanto in tal caso l’eventuale conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario non potrebbe sanare la mancata notifica del contratto di mutuo.

 

  • Impignorabilità della prima casa da parte dell’agenzia delle entrate ex art. 52 del c.d. decreto del fare

    E’ un’ipotesi di impignorabilità soggetta però ad alcuni tassativi requisiti:
    1) deve trattarsi di un pignoramento avviato o proseguito dall’Agenzia delle Entrate;
    2) l’immobile deve essere ad uso abitativo e deve essere quello dove il debitore ha la residenza e non deve essere un’abitazione di lusso;
    3) deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore.
    La norma è entrata in vigore il 22.06.2013 ma la giurisprudenza di legittimità ritiene che sia retroattiva e che pertanto trovi applicazione anche alle procedure esecutive immobiliari avviate o proseguite dall’Ager prima del 22.06.2013.

 

  • Estinzione anticipata del processo esecutivo per infruttuosità della vendita

    L’art. 164 bis disp. att. c.p.c. -derubricato “Infruttuosità dell’espropriazione forzata”- stabilisce che “quando risulta che non è più possibile un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo” e ciò indipendentemente dalla volontà del creditore.

 

  • Un’ulteriore possibilità per il debitore per bloccare l’esecuzione immobiliare: la procedura di sovraindebitamento ex Legge n. 3/2012                                                                                                                                                                                        Laddove il debitore non abbia modo di far valere nessuno dei profili di illegittimità sopra descritti, egli avrà ancora un’ulteriore possibilità per ottenere la sospensione della procedura esecutiva, ripianando nel contempo la propria esposizione debitoria.

Fonte articolo: sito web altalex.com del 16/02/2021, autore Davide Longo, url https://www.altalex.com/documents/news/2021/02/16/asta-giudiziaria-su-immobile-pignorato-i-motivi-piu-ricorrenti-di-opposizione

Autore immagine: salvisjuribus.it