La vendita di immobili all’asta è mutata molto nel corso degli anni. Vediamo di comprenderne meglio modalità e tempistiche.  

Hai preso di mira un immobile che è stato messo all’asta. Hai raccolto tutte le informazioni necessarie a riguardo e seguito l’evoluzione che hanno avuto le prime due aste. Ora, ti senti pronto a presentare un’offerta per aggiudicarti la casa. Il prezzo, infatti, è sceso alla cifra che volevi e sei sicuro di riuscire ad aggiudicartelo. Ma quanto tempo passa tra un’asta e l’altra? Quanti mesi dovrai aspettare per realizzare il tuo obiettivo? Nonostante tu abbia cercato notizie a riguardo, nessuno è stato in grado di darti un’informazione precisa. Ti diciamo subito che capire le tempistiche di un’asta non è semplice. In questa guida proveremo a darti delle risposte soddisfacenti in merito.

Va detto che il mercato delle aste immobiliari ha subìto un autentico boom negli ultimi anni. A favorirlo è stata la crisi economica che ha messo in ginocchio imprenditori e comuni cittadini. Questi ultimi non sono riusciti a rientrare dei debiti accumulati o dei prestiti richiesti. La conseguenza è stata il pignoramento dei loro immobili. Nonostante la moltitudine di vendite di questo tipo, ad oggi, risulta ancora poco chiaro il meccanismo utilizzato.

Recentemente, la giurisprudenza ha riformato il sistema con nuove disposizioni. Da una parte, dunque, si è cercato di snellire il processo di aggiudicazione di un immobile pignorato, dall’altra, però, è anche aumentata la confusione legislativa a riguardo. Prima di rispondere alla domanda principale di questa guida, riteniamo quindi necessario effettuare un breve ripasso sulle normative che regolano il meccanismo delle aste.

Come viene indetta un’asta giudiziaria

L’iter procedurale inizia con il giudice che emette l’ordinanza di vendita all’asta. In questo documento, viene previsto un primo termine, tra i novanta e i centoventi giorni, entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto. Il prezzo base di vendita è stabilito da un perito. Nell’ordinanza di vendita, è concordato anche il rialzo minimo richiesto in sede di gara. Vengono, inoltre, fissate le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione. Infine, si stabilisce al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti.

L’ordinanza di vendita viene pubblicata dalla cancelleria entro quarantacinque giorni dalla data fissata per l’asta. Dove avviene la pubblicazione? Su siti specializzati come quelli dei tribunali e del notariato. Inoltre, da poco è entrato in vigore l’obbligo di pubblicazione su di un unico portale gestito dal ministero di Giustizia. Questa piattaforma, per quel che riguarda le foto ed i dettagli dell’immobile, rinvierà per mezzo di link ai siti commerciali abilitati alla pubblicità legale.

Gli annunci sono anche pubblicati su giornali cartacei specializzati.

Ti ricordiamo che all’asta può partecipare chiunque abbia un interesse, tranne il debitore. Le offerte possono essere fatte personalmente o per mezzo di un mandatario munito di procura speciale.

Cos’è l’asta senza incanto

L’asta senza incanto è il tipo più comune di vendita in caso di pignoramento. Si tratta di una cessione senza rilancio. Le persone interessate all’acquisto dell’immobile devono presentare presso la Cancelleria, nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita, un’offerta irrevocabile in busta chiusa. Ciò significa che nessuno dei partecipanti sa il prezzo che ha depositato un concorrente. In secondo luogo, chi vince deve comprare l’immobile per la somma scritta nella busta, anche se si rende conto che quanto ha offerto è molto più alto rispetto a quanto proposto dagli altri.

Nel momento in cui decidi di presentare l’offerta, ci sono alcune regole da rispettare. La prima è che la busta deve essere accompagnata da un assegno circolare con un importo pari al 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione. Inoltre, secondo la legge, possono essere accettate offerte più basse fino al 25% rispetto al prezzo fissato.

Facciamo un esempio.

Se la base d’asta di un immobile è pari a 200.000 euro, si potrà presentare un’offerta da 150.000 euro in su. Poniamo che venga presentata una busta con dentro quella cifra. Dovrai accompagnarla con un assegno circolare pari a 15.000 euro.

Una volta che tutte le buste sono pervenute si procederà all’apertura. A quel punto, si profileranno diversi scenari. Se sono presenti più offerte, non vincerà la più alta, ma si procederà ad una gara tra tutti coloro che si sono mostrati interessati. La base d’asta sarà l’importo dell’offerta maggiore.

Se, invece, vi sarà solo una proposta congrua, sarà quella ad aver vinto. Cosa succede, invece, se l’asta va deserta o se le buste che arrivano non rispettano i criteri cui abbiamo accennato? In questo caso ne verrà indetta un’altra.

Quali sono i tre tipi di asta telematica

Recentemente, è stato riformato il sistema delle aste. La riforma [1] ha portato alla creazione del portale delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia, rendendo contemporaneamente obbligatorio le pubblicazioni degli avvisi di vendita nel suddetto portale. Se questo non avviene nei termini stabiliti dal giudice a causa di una mancanza da parte del creditore, il magistrato dichiara con ordinanza l’estinzione della procedura esecutiva. A partire da aprile 2018, inoltre, l’asta giudiziaria deve essere svolta in maniera telematica. Questa metodologia ha lo scopo di raggiungere più persone interessate che potranno partecipare alle aste senza bisogno di recarsi di persona nei luoghi dove ha fisicamente luogo la vendita dell’immobile.

Esistono diversi tipi di asta telematica. La prima è la vendita sincrona. Si tratta di un’asta in cui i rilanci sono formulati attraverso il portale in tempo reale. Prevede la partecipazione simultanea di un giudice e di tutti gli interessati.

Vi è poi la vendita sincrona mista. Questa permette anche la partecipazione di soggetti che presentino offerte in via analogica mediante deposito del cartaceo in cancelleria.

Infine, c’è la vendita asincrona (detta anche dall’incanto lungo), che riguarda generalmente i beni mobili. Si tratta di una procedura in cui gli offerenti formulano rilanci in via telematica in un lasso temporale determinato e senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura. In questo caso le comunicazioni del gestore della vendita saranno effettuate a mezzo email o sms. Tale procedura viene usata, ad esempio, su Ebay.

La legge ha dato possibilità al giudice di evitare la procedura telematica se, a giudizio del magistrato, esistono pregiudizi per i creditori o per la procedura che la vendita online comporterebbe. In questo caso, può essere disposta una gara ibrida che consenta di depositare in cartaceo le offerte e di effettuare rilanci personalmente, al di fuori della piattaforma.

Cosa accade se l’asta va deserta

Un’asta deserta non è un evento raro. Quasi mai, l’immobile viene aggiudicato nelle prime due liquidazioni. Ciò accade perché, per legge [2], ogni nuova asta comporta un ribasso del prezzo fino al 25%, con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti. Chi è interessato veramente all’immobile tende, quindi, a far abbattere il suo valore in modo da poter mettere in busta una cifra minore. Molto spesso accade che immobiliaristi o affaristi in cerca del «colpaccio» si accordino tra loro per non presentare buste durante le prime vendite, approfittando di costi più vantaggiosi che verranno proposti in seguito.

Con la riforma della giustizia del 2014 [3] è stato promulgato un articolo che pone un freno ai ribassi nelle aste giudiziarie. Di fatto, viene affermato che, dopo la terza asta andata deserta, il giudice deve disporre l’estinzione anticipata del processo esecutivo. Questo, però, può accadere solo se il prezzo base dovesse raggiungere una somma eccessivamente inferiore al reale valore di mercato dell’immobile. È chiaro che deve trattarsi di casi limite, nei quali la valutazione del bene è così bassa da non coprire neppure i costi necessari per la vendita.

Tale disposizione è stata pensata per combattere il fenomeno di cui abbiamo parlato prima, ovvero quello degli affaristi senza scrupoli. Dall’altra parte, non si vuole neanche danneggiare il creditore che, dopo aver anticipato le spese ed aver atteso per molti mesi l’inizio della procedura esecutiva, vede scomparire i suoi legittimi diritti.

Quali sono le tempistiche delle aste

La legge afferma che, quando un‘asta va deserta, il giudice ne può disporre un’altra. In tal caso le condizioni di vendita e di pubblicità possono essere diverse dalle precedenti. Il prezzo base può essere inferiore fino ad un quarto nel caso di seconda e terza asta e di metà nel caso di quarta. Questo significa che la decurtazione del 25% non è un obbligo, ma un’opzione a disposizione del giudice. È possibile, quindi, predisporre anche un ribasso più contenuto.

Non vi è, però, nessuna norma riguardo la tempistica dell’asta. Questa, dunque, è a discrezione dell’incaricato. Di solito, si tengono circa due aste all’anno dello stesso immobile. Quindi, possiamo affermare che, convenzionalmente, tra l’una e l’altra passano tra i cinque e i sei mesi. Per poter venire a conoscenza delle date esatte è sempre consigliabile seguire gli annunci pubblicitari presenti su siti e riviste specializzate di cui abbiamo parlato.

Ti ricordiamo che, come abbiamo già accennato, la pubblicazione è obbligatoria almeno quarantacinque giorni prima dell’asta. È anche possibile che, subito dopo una liquidazione andata deserta, il giudice fissi celermente la prossima vendita.

Ora, sai tutto ciò che è necessario sulla tempistica delle aste immobiliari. Permetteteci, però, di darvi un ultimo consiglio. Prima di presentarti ad una liquidazione, visita con attenzione la casa. Non accontentarti di ciò che viene scritto sui documenti o delle foto presenti sui siti. Sembra un suggerimento banale, ma non lo è. Puoi chiedere di fare una visita al Custode con una semplice domanda on line sul sito del ministero.

Visitando con attenzione l’immobile, avrai la possibilità di valutarne lo stato di conservazione e porre domande al professionista delegato per la custodia. In questo modo, ti renderai conto anche del contesto ambientale in cui è situata la casa e potrai farti un quadro preciso della situazione.