02/05/2022

Nonostante il pignoramento è possibile vendere privatamente l’immobile con l’autorizzazione del giudice: la nuova procedura. 

Si può vendere una casa pignorata senza andare all’asta a patto di trovare un accordo con il creditore (e di formalizzarlo dinanzi al notaio) o di seguire la nuova procedura prevista dalla legge. Questo perché, nell’atto di pignoramento che viene notificato al debitore, vi è il divieto di disporre del bene – e quindi venderlo o donarlo – senza chiaramente che vi sia prima l’autorizzazione del giudice. Pur ammettendo di trovare una persona disposta a comprare una casa pignorata, il notaio non potrebbe disporre il passaggio di proprietà. 

Completamente diverso è il discorso nell’ipotesi in cui l’immobile sia solo ipotecato: vendere una casa con ipoteca si può fare a patto di mettere l’acquirente al corrente di ciò. Egli infatti acquista il bene con tutto il peso su di esso gravante. 

Ma procediamo con ordine e vediamo come vendere una casa pignorata senza andare all’asta.

L’accordo con il creditore

Intanto, si può vendere una casa pignorata in quanto la procedura immobiliare venga abbandonata dal creditore. Questi vi deve cioè rinunciare con una dichiarazione depositata presso la cancelleria del tribunale. E una tale rinuncia è verosimile solo a patto che venga in qualche modo soddisfatto – anche parzialmente – il suo diritto di credito. Del resto, neanche il creditore ha la certezza che le aste vadano a buon fine o, nella migliore delle ipotesi, che il ricavato dalla vendita forzata sia sufficiente a soddisfare il proprio credito. 

Dall’altro lato, il debitore potrebbe avere interesse a cedere la casa a una persona di propria fiducia (magari un familiare) che gli consenta di continuare a viverci in cambio della restituzione rateale del prezzo versato al creditore.

Insomma, la “vendita privata” della casa all’asta potrebbe mettere d’accordo entrambe le parti. Ma come fare per vendere una casa pignorata senza andare all’asta? Innanzitutto, è necessario muoversi per tempo, ossia prima che vengano presentate delle offerte o che il giudice assegni l’immobile a qualcuno. Una volta avvenuta l’aggiudicazione, la proprietà si trasferisce ed ogni diverso tentativo sarà inutile. 

In secondo luogo, è necessario trovare un acquirente. Il debitore concorda con questi un prezzo di vendita che, anziché essere versato al debitore stesso, sarà incassato dal creditore a soddisfazione integrale delle sue pretese. Il tutto ovviamente dinanzi a un notaio.

In buona sostanza, si tratta di fare un “atto a tre”, alla presenza cioè sia del proprietario della casa pignorata (il debitore), il terzo acquirente e il creditore procedente. E questo perché:

• il debitore accetta di vendere la propria casa e quindi di perderne per sempre la proprietà in cambio di un prezzo che andrà al creditore;
• il creditore accetta di rinunciare al pignoramento immobiliare in cambio dell’immediato versamento di un corrispettivo a totale tacitazione delle proprie pretese;
• l’acquirente accetta di comprare una casa pignorata con l’impegno del creditore di abbandonare immediatamente la procedura esecutiva liberando l’immobile dal vincolo.

All’atto potrebbe anche partecipare una banca finanziatrice della vendita per conto dell’acquirente. 

Tutto è rimesso dunque alla trattativa tra le parti. 

A quel punto, l’acquirente potrebbe anche concordare con il venditore la sua permanenza nell’immobile a titolo di affitto (con versamento di un canone mensile quindi) o la liberazione immediata. Oppure ben potrebbe ricorrere l’ipotesi in cui i rapporti tra i due consentano al secondo di restituire con calma l’importo speso per l’acquisto della casa tornandone titolare in un secondo momento. 

Si tenga infine conto che l’interesse del debitore di vendere privatamente l’immobile trovando un accordo con il creditore potrebbe derivare da un’ulteriore considerazione ed utilità. Difatti, il rischio di lasciare la casa all’asta giudiziaria è che, se questa non dovesse coprire l’intero debito, il creditore potrebbe riproporre ulteriori azioni esecutive per il residuo importo a lui dovuto. 

Come vendere casa pignorata prima dell’asta con autorizzazione del giudice

Il disegno di legge As 1662 in approvazione definitiva senza ulteriori modifiche contiene una previsione (articolo 8, lettera b) nell’interesse di debitori e creditori che consente di vendere una casa pignorata con l’autorizzazione del giudice. Ecco come funziona la nuova procedura. 

Il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza per l’autorizzazione alla vendita dell’immobile pignorato, può chiedere al giudice dell’esecuzione di essere autorizzato a procedere direttamente alla vendita stessa per prezzo non inferiore al suo valore di mercato.

Il debitore deve allegare all’istanza l’offerta di acquisto con versamento di una cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto.

Il giudice dell’esecuzione verifica l’ammissibilità dell’istanza e instaura sulla stessa il contraddittorio con il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti, i creditori iscritti e l’offerente, acquisendo il consenso dei creditori (anche in caso di opposizione di uno o più creditori il giudice potrà autorizzare la vendita).

Con il provvedimento con il quale il giudice dell’esecuzione autorizza il debitore a procedere alla vendita devono essere stabiliti il prezzo, le modalità del pagamento e il termine, non oltre i 90 giorni, per stipulare l’atto di trasferimento e versare il prezzo.

Il giudice dell’esecuzione può delegare alla vendita e agli adempimenti successivi uno dei professionisti iscritti nell’elenco tenuto dal tribunale.

Se nel termine assegnato il bene non risulta venduto o il prezzo non risulta versato, il giudice provvede a ripristinare la procedura ordinaria di vendita.

Fonte articolo: sito web laleggepertutti.it del 14/11/2021, url https://www.laleggepertutti.it/531353_come-vendere-una-casa-pignorata-senza-andare-allasta#:~:text=Nonostante%20il%20pignoramento%20%C3%A8%20possibile,nuova%20procedura%20prevista%20dalla%20legge.

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