Quando la banca o l’Agenzia delle Entrate possono iscrivere ipoteca e mettere all’asta la casa del debitore; come difendersi e fare ricorso.

Le regole sul pignoramento della casa, almeno per quanto riguarda le esecuzioni forzate azionate da Agenzia Entrate Riscossione, sono cambiate da poco: con un recente correttivo, il Governo ha allargato le maglie delle condizioni per mettere all’asta le case di chi non paga le cartelle di pagamento. Questo significa che, negli anni a venire, si potrebbe assistere a un più largo uso della leva dei pignoramenti immobiliari da parte del fisco. Nulla cambia, invece, per quanto riguarda i privati i quali, peraltro, non hanno mai sofferto limiti alle esecuzioni forzate dei beni del debitore. Le regole non sono cambiate rispetto alle ultime riforme in materia tributaria. Neanche l’ultima legge di bilancio ha toccato i limiti di pignorabilità della casa.

Ma procediamo con ordine e vediamo cosa cambia per il pignoramento casa 2019. L’analisi dovrà tenere distinti i due casi, i debiti con l’agente della riscossione – e, in questo caso, differenziando il pignoramento della prima casa da tutte le altre ipotesi – e quelli invece con i soggetti privati come – uno su tutti – la banca.

Pignoramento casa 2019 Agenzia Entrate Riscossione

Chi non paga le cartelle di pagamento entro 60 giorni dal loro ricevimento può subire l’ipoteca sulla casa e il successivo pignoramento. Questa procedura però è tutt’altro che automatica poiché sottoposta a una serie di condizioni. Vediamole qui di seguito.

Ipoteca casa

Agenzia Entrate Riscossione può iscrivere l’ipoteca sugli immobili del debitore, anche sulla cosiddetta «prima casa». Perché possa essere iscritta ipoteca è necessario che:

• siano decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella senza pagamento o opposizione;
• sia stato inviato un preavviso di ipoteca 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca;
• il debito complessivo per cartelle esattoriali notificate e non pagate sia almeno di 20mila euro.

Da quanto visto, le regole non sono cambiate rispetto a quando l’Agente della riscossione era Equitalia Spa.

Come cancellare l’ipoteca sulla casa?

Per cancellare l’ipoteca bisogna far ricorso al giudice, il che richiede di verificare se vi siano stati errori nel procedimento di iscrizione da parte di Agenzia Entrate Riscossione. Ad esempio, è possibile opporsi all’ipoteca se:

• il contribuente non ha ricevuto il preavviso di ipoteca o lo ha ricevuto prima di 30 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca stessa;
• il contribuente, pur avendo ricevuto il preavviso di ipoteca, non ha mai ricevuto la notifica della cartella di pagamento;
• prima della notifica del preavviso di ipoteca la cartella esattoriale si è prescritta;
• prima del preavviso di ipoteca il contribuente ha fatto ricorso contro la cartella e lo ha vinto;

Si può sempre cancellare l’ipoteca se il debito del contribuente scende sotto 20mila euro. Quindi il contribuente potrebbe pagare spontaneamente, anche al di fuori di un eventuale piano di rateazione, una parte del debito per far scendere il tetto.

La richiesta di rateazione non determina la cancellazione dell’ipoteca, che sarà cancellata solo al pagamento dell’ultima rata.

Pignoramento prima casa 2019

Veniamo ora al pignoramento casa 2019 da parte dell’agente della riscossione. Come anticipato, le regole sono diverse a seconda che si tratti di «prima casa» o meno.

Come funziona il pignoramento della prima casa 2019? Innanzitutto è errato parlare di divieto di pignoramento della «prima casa». Ciò che non si può pignorare non è la «prima» casa in senso temporale (ciò farebbe pensare che a una persona titolare di 5 immobili non si possa pignorare solo il primo acquisto), ma «l’unica» casa, quando cioè il debitore non è proprietario di altri immobili.

L’Agenzia Entrate Riscossione non può infatti pignorare la casa del contribuente quando:

• la casa in questione è l’unica di sua proprietà;
• è stata adibita a civile abitazione;
• in essa è fissata la residenza del debitore;
• non è accatastata in A/8 e A/9, categorie relative agli immobili di lusso.

Se viene meno uno soltanto di questi presupposti, la «prima casa» è pignorabile. Ad esempio lo è se il debitore eredita una quota minima di un altro appartamento, con ciò divenendo la normale abitazione non più l’unica. Per evitare il pignoramento dovrebbe allora rinunciare all’eredità oppure cedere la quota pervenutagli.

Pignoramento casa 2019

Fuori dai casi del divieto appena citato, l’Agenzia delle Entrate può pignorare la casa, il terreno o qualsiasi altro immobile alle seguenti condizioni:

• il debito deve essere superiore a 120mila euro;
• la somma del valore di tutti gli immobili posseduti dal debitore deve raggiungere 120mila euro (è questa la modifica recente di cui si parlava in apertura);
• deve essere stata iscritta ipoteca (e quindi già inviato il preavviso di ipoteca);
• dall’iscrizione dell’ipoteca devono essere decorsi 6 mesi senza che sia avvenuto il pagamento;
• non è stata chiesta la rateazione del debito. Chiedendo infatti di pagare a rate, tutti i pignoramenti in corso si sospendono. Non deve però essere avvenuta già l’aggiudicazione del bene.
• Così, ad esempio, una persona che sia proprietaria di due piccoli magazzini, del valore ciascuno di 50mila euro, non può subire alcun pignoramento immobiliare poiché il valore degli stessi non supera 120mila euro.

Le regole non sono quindi cambiate con l’ultima legge di bilancio.

Come bloccare il pignoramento casa?

Valgono le stesse regole viste per l’ipoteca salvo per quanto riguarda la rateazione. La richiesta di pagare a rate il debito non cancella l’ipoteca, blocca il pignoramento già in corso oppure impedisce l’avvio di quelli non ancora intrapresi.

In più il debitore può sempre pagare una parte del debito spontaneamente per far scendere il tetto sotto i 120mila euro e così far venire meno una delle condizioni per il pignoramento.

Pignoramento casa banca e altri creditori

Le regole per il pignoramento da parte degli altri creditori privati non subiscono limiti. Per cui la banca può pignorare la «prima casa» e non ha limiti di importi per poter iniziare l’esecuzione forzata come invece l’agente della riscossione.

Al pagamento del mutuo l’ipoteca non si cancella automaticamente ma se non vi provvede la banca lo può fare il debitore facendosi rilasciare una quietanza di pagamento dallo sportello e presentandola all’Agenzia Entrate, ufficio del Territorio. In ogni caso tutte le ipoteche si estinguono in automatico dopo 20 anni se non vengono rinnovate dal creditore.

Come faccio a sapere se sulla mia casa c’è un’ipoteca?

Basta andare all’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e chiedere una visura ipocatastale fornendo gli estremi catastali dell’immobile.

Posso sapere se sulla casa di un’altra persona c’è un’ipoteca?

Si. Anche in questo caso è possibile recarsi all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate e chiedere la visura ipocatastale. Non ci sono limiti di privacy e il titolare dell’immobile non viene informato dell’altrui indagine. Bisogna fornire i dati catastali dell’immobile. Se non se ne è in possesso, basta dare le generalità del proprietario (nome e data di nascita oppure codice fiscale); in tal caso l’ufficio rilascia un certificato in cui sono indicati gli immobili di proprietà del soggetto e, sulla base di questi dati, è possibile ricavare la visura.

Posso vendere la casa se c’è l’ipoteca?

Si può vendere una casa ipotecata ma bisogna dirlo all’acquirente altrimenti il contratto può essere sciolto. L’acquirente infatti acquista il bene immobile con tutta l’ipoteca e gli potrà essere pignorato se il debitore non paga il proprio debito. Il debitore però potrebbe accordarsi con l’acquirente e, con il prezzo da questi versato, estinguere subito il debito con l’agente della riscossione.

Che succede se dò in donazione la casa per evitare il pignoramento?

Se il creditore è l’Agente della Riscossione e il debito è superiore a 50mila euro e si riferisce a Iva o Irpef si può essere incriminati per «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte». Deve però risultare che il debitore non ha altri beni su cui il creditore si può soddisfare (altri immobili).

In ogni caso, sia il creditore privato che l’esattore può, entro 5 anni dalla donazione, agire con l’azione revocatoria, dimostrando semplicemente che il debitore non ha altri beni su cui soddisfarsi. Se invece lo stesso è titolare di altri beni che garantirebbero un fruttuoso pagamento, la revocatoria non è possibile.

La revocatoria rende inefficace la donazione e l’immobile può essere pignorato.

Inoltre, nel primo anno successivo alla donazione, l’immobile può essere pignorato anche senza revocatoria: basta che il pignoramento venga iscritto nei pubblici registri entro 12 mesi dalla data di trascrizione della donazione.

Che succede se vendo la casa per evitare il pignoramento?

Valgono le regole appena dette per la donazione, ma con la differenza che la revocatoria è più difficile perché il creditore deve anche dimostrare la malafede dell’acquirente o quantomeno la consapevolezza di sottrarre un bene ai creditori.

Che succede se metto la casa in un fondo patrimoniale per evitare il pignoramento?

Valgono le stesse regole della donazione: revocatoria nei primi cinque anni e pignoramento diretto nel primo anno se interviene l’iscrizione dell’esecuzione forzata.

Posso acquistare la mia casa all’asta?

Il debitore non può presentare offerte, ma lo possono fare i suoi familiari, anche i parenti più stretti a condizione che non risulti che la partecipazione del parente sia solo il frutto di un accordo preventivo con il debitore, volto a reintestare poi a quest’ultimo il bene così acquistato.

Che succede se non si vende l’immobile all’asta?

Nel caso di pignoramento da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione, se la casa non si vende alla terza asta, il creditore può chiedere che questo venga assegnato allo Stato. Una mannaia particolarmente pericolosa per il debitore che, invece, nel caso del creditore privato può contare in una lunga serie di aste e, in caso di mancata vendita, nella chiusura della procedura.

Quando si può pignorare la prima casa?

Il fisco può pignorare la prima casa del debitore nelle seguenti ipotesi:

• la prima casa del debitore se, a seguito di tale acquisto, siano stati acquistati altri immobili oppure ottenuti in eredità. Esempio n. 1: un contribuente ha solo una casa e nient’altro; un giorno però riceve, in eredità dal padre appena defunto, un quinto di un immobile da dividere coi propri fratelli: in tal caso, il fisco potrà pignorargli entrambi i beni a meno che egli non rinunci a uno dei due. Esempio n. 2: un contribuente ha solo una casa e un terreno agricolo; il fisco può pignorargli entrambi i beni perché si tratta, comunque, di due immobili. Esempio n. 3: un contribuente è proprietario di una casa; un giorno ne acquista un’altra dove, però, vi fa vivere il figlio appena sposato: il fisco può pignorare entrambi i beni;
• la prima e unica casa del debitore se questi non vi risiede. Anche in questo caso facciamo qualche esempio. Esempio n. 1: il contribuente è proprietario di un unico immobile, ma lo dà in affitto mentre lui risiede in un altro, anche questo preso in affitto: in tal caso il fisco può pignorargli la casa. Esempio n. 2: il contribuente è proprietario di due case dove in una risiede lui stesso e nell’altra la moglie: il fisco può pignorare entrambi gli immobili;
• la prima e unica casa del debitore se questa è a uso diverso da civile abitazione. Ecco due esempi anche su questo punto. Esempio n. 1: un contribuente possiede un unico immobile che ha accatastato a uso studio: il fisco può sottoporlo ad esecuzione forzata. Esempio n. 2: un contribuente possiede un immobile adibito a uso promiscuo: in assenza ancora di pronunce sul punto, sembra potersi ritenere pignorabile solo la parte dell’immobile adibita ad attività lavorativa.

Fonte articolo: sito web La Legge Per Tutti del 07/12/2018, url https://www.laleggepertutti.it/182020_pignoramento-casa-2019?fbclid=IwAR1u2FkIS4PrR_SN5Jo3Fed7q0zX2DoagKFykZ3scX-ONyz-8Bx8CiOqYuk

Autore immagine: lonesto.it