È possibile ipotecare e pignorare l’ex casa coniugale che il giudice ha affidato al coniuge dopo la separazione e/o il divorzio? In caso di vendita, il titolare del diritto di abitazione viene “sfrattato”?

Ti sei separata da tuo marito e ora stai per accingerti a preparare il divorzio. Con la sentenza di separazione, il giudice ti ha affidato la casa coniugale, di proprietà dell’ex coniuge, dove stai vivendo insieme a vostro figlio. Da lì non hai alcuna intenzione di muoverti visto che non hai i soldi per permetterti un affitto. Tuttavia hai appena saputo che tuo marito, che ha da molti anni dei debiti con l’Agenzia delle Entrate, ha smesso di pagare un piano di rateazione che aveva chiesto per delle cartelle esattoriali insolute. Questo comportamento si è tradotto in un preavviso di ipoteca sull’immobile dove tu ora stai vivendo. Ti chiedi quale sorte possa toccarti se la casa dovesse essere pignorata dall’agente della riscossione e se, in caso di vendita all’asta, sarai costretta a lasciarla. Il fatto che tuo marito possa aver deciso deliberatamente di comportarsi in questo modo solo per farti un dispetto ti rende ancor più decisa a reagire. Così ti rechi dal tuo avvocato e gli chiedi cosa succede in caso di pignoramento e ipoteca sulla casa dove vive l’ex moglie. Sulla questione è intervenuta una recente sentenza della Commissione Tributaria regionale del Piemonte che ha il merito di chiarire la soluzione in modo molto semplice e accessibile per tutti. Ecco quali sono le regole nel caso di specie.

Il pignoramento della casa coniugale se questa è la “prima casa”

Prima di spiegare se è possibile ipotecare e pignorare la casa affidata all’ex coniuge, ricordiamo alcuni principi basilari sul tema della cosiddetta «prima casa».

Erroneamente si parla di «impignorabilità della prima casa». Il termine non è corretto.

Intanto il divieto di pignoramento non riguarda qualsiasi creditore ma solo l’Agente della Riscossione esattoriale. Quindi un creditore privato, come ad esempio la banca, ben può pignorare qualsiasi immobile del debitore, anche quello ove risiede.

In secondo luogo, il divieto non riguarda la «prima» casa, ma «l’unica». In altri termini il debitore non deve essere titolare di altri immobili o quote di immobili; se così fosse, sarebbero tutti pignorabili. Per cui, per salvare la casa non bisogna essere intestatari di altri beni immobili. Perché poi possa essere impignorabile, la casa non deve essere di lusso (non deve cioè essere accatastata nelle categorie A/8 e A/9), deve essere adibita a civile abitazione (è pignorabile ad esempio l’ufficio) e vi deve essere fissata la residenza.

Se la casa non è l’unica, è pignorabile a condizione che il debito sia superiore a 120mila euro e la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente superi 120mila euro.

Se la casa invece è l’unica, il divieto di pignoramento non esclude la possibilità di iscrivere l’ipoteca. In altre parole, anche se si tratta della cosiddetta “prima casa”, l’Agente della Riscossione può comunque mettervi su un’ipoteca. L’ipoteca è possibile solo se il debito è superiore a 20mila euro.

Si può ipotecare la casa assegnata all’ex moglie?

Ora occupiamoci del problema di base: l’Agente della Riscossione (ma il discorso può essere esteso a qualsiasi altro creditore) può ipotecare la casa assegnata all’ex moglie e di proprietà (o anche in comproprietà) dell’ex coniuge? La risposta è affermativa. L’ipoteca è possibile solo se:

• il debito è superiore a 20mila euro
• sono passati almeno 60 giorni dalla notifica della cartella
• è stato prima notificato il preavviso di ipoteca e da questo sono decorsi 30 giorni.

Con l’ipoteca l’ex coniuge perde l’assegnazione della casa?

L’iscrizione dell’ipoteca è una cosa, il pignoramento un’altra. L’ipoteca è solo una prelazione che spetta al creditore ipotecario nel caso – eventuale ma non necessario – in cui l’immobile venga pignorato e sottoposto a vendita forzata (in tal caso il ricavato andrà a soddisfare innanzitutto il creditore titolare dell’ipoteca). Quindi nonostante l’ipoteca, la proprietà della casa non muta (tanto è vero che essa può essere anche venduta, ma con l’ipoteca stessa) e non si deve lasciare l’appartamento.

Si può pignorare la casa assegnata all’ex moglie?

Anche in questo caso la Cassazione ha, in passato, dato risposta affermativa [2]. Nonostante il codice civile stabilisca che il diritto d’abitazione non si può cedere [3], ben è possibile che i creditori del marito mettano un’ipoteca e poi pignorino la casa che il giudice della separazione o del divorzio ha assegnato all’ex moglie.

Se la casa viene venduta all’asta il coniuge assegnatario deve andare via?

Problema diverso è invece quello dell’eventuale “sfratto” del coniuge assegnatario della casa qualora questa, in sede di esecuzione forzata e di asta giudiziaria, venga venduta. L’aggiudicatario deve tollerare la presenza nell’immobile della moglie oppure la può mandare via essendo ormai lui il nuovo proprietario del bene? In questo caso, la soluzione dipende dal fatto se la sentenza di assegnazione della casa è stata trascritta in tempo nei pubblici registri immobiliari. In particolare:

• se la sentenza di separazione o divorzio che ha assegnato la casa all’ex coniuge è stata trascritta prima del pignoramento immobile, il coniuge ha diritto a restare nell’appartamento (nonostante la vendita all’asta dello stesso) fino a quando il figlio non sia divenuto autosufficiente o fino a quando non decida di andare a vivere altrove;
• viceversa se è stata trascritta prima il pignoramento, allora il coniuge dovrà andare via dalla casa nonostante questa le sia stata assegnata dal giudice.