Mutuo: si può restituire la casa alla banca quando non si riesce a pagare le rate?

Immagina di aver acquistato una casa grazie a un mutuo. Sin dall’inizio del finanziamento hai riscontrato difficoltà a pagare le rate. Ora sei in ritardo da quasi un anno: al capitale si sono sommati gli interessi di mora e il debito, nel frattempo, ha raggiunto una cifra per te insostenibile. La banca ti ha appena revocato il prestito e ora vuole tutto l’importo in un’unica soluzione. La diffida parla chiaro: se non pagherai entro 15 giorni verrà avviato un pignoramento immobiliare. Saresti ben disposto a vendere la casa pur di estinguere il debito e non subire più le minacce di azioni giudiziarie. Del resto, se l’immobile dovesse andare all’asta, il ricavato sarebbe sicuramente inferiore al suo valore e al credito nel frattempo maturato dalla banca. Il che comporterebbe per te il rischio di ulteriori pignoramenti. Il problema è che non trovi acquirenti. Così ti chiedi se, nonostante il pignoramento, si può cedere la casa alla banca.

Una soluzione di questo tipo ti consentirebbe di tornare a dormire tranquillo, seppure sotto un diverso tetto. In più potrai ottenere la liquidazione della differenza tra il debito maturato e il prezzo dell’immobile che, di certo, oggi vale di più di quando lo avevi comprato. Insomma, con una sola mossa metteresti a tacere per sempre la banca e avresti quella liquidità necessaria a ripartire. Ma è possibile ciò che chiedi? Si può restituire la casa alla banca? Ecco i chiarimenti che stai cercando.

La banca è proprietaria della casa dopo il mutuo?

Molta gente spesso ritiene che, finché non si paga il mutuo, la casa è di proprietà della banca. Si tratta, tuttavia, di un luogo comune che non corrisponde al vero. L’istituto di credito si limita a iscrivere un’ipoteca sulla casa acquistata mediante il mutuo. Essa però non implica un trasferimento della proprietà del bene che resta comunque in capo al mutuatario (l’acquirente). L’ipoteca comporta solo una garanzia per la banca che potrà, in tal modo, pignorare l’immobile anche nel caso in cui dovesse essere venduto (e con priorità rispetto ad altri eventuali creditori).

Non è quindi esatto chiedersi se «si può restituire la casa alla banca» visto che la casa non è mai stata della banca.

Si può cedere la casa alla banca per evitare il pignoramento?

È possibile piuttosto cedere la proprietà della casa alla banca mutuante in modo da scongiurare il pignoramento.

Lo prevede una riforma introdotta a partire dal 3 luglio 2016. Un decreto legge [1], in particolare, ha stabilito la possibilità per le parti – istituto di credito da un lato, cliente dall’altro – al momento della stipula del mutuo, di prevedere una garanzia ulteriore oltre all’ipoteca. È il cosiddetto «patto marciano».

Tale previsione consiste nella possibilità di inserire nel contratto una clausola in forza della quale si stabilisce il trasferimento della proprietà della casa ipotecata alla banca qualora il mutuatario sia inadempiente al pagamento delle rate.

Di tale patto dovrà essere data contezza nella nota di trascrizione che deve necessariamente riportare nel quadro A la presenza di tale condizione.

A quali contratti si applica la possibilità di cedere la casa alla banca?

La nuova normativa è applicabile anche ai contratti già esistenti, previa rinegoziazione per atto notarile.

La normativa si applica sia quando l’acquirente è un’impresa, sia quando è un consumatore (ossia quando il mutuo è concesso per l’acquisto di immobili residenziali).

È previsto però il divieto di trasferimento per gli immobili adibiti ad abitazione principale del mutuatario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Quando il mutuatario è inadempiente?

La legge, come anticipato, subordina la possibilità di trasferire la casa alla banca solo quando il mutuatario è inadempiente. Ma quando il debitore si considera «inadempiente»?

Nel caso di impresa, l’inadempienza si verifica:

• in caso di omesso pagamento di tre rate, anche non consecutive, per 9 mesi dalla scadenza;
• rateizzazione superiore al mese e mancato pagamento anche di una sola rata per oltre 9 mesi dalla scadenza;
• restituzione in un’unica soluzione e un ritardo di oltre 9 mesi rispetto alla data di scadenza.

Nel caso di consumatore, invece, l’inadempienza si verifica all’omesso pagamento di 18 rate mensili.

Che succede se il mutuatario è inadempiente?

In presenza del patto marciano, se il mutuatario è inadempiente (dopo 3 rate per le imprese; dopo 18 rate per i consumatori), si applica una disciplina diversa a seconda del caso.

Se il mutuatario è un’impresa

Se l’impresa si rende inadempiente non versando le rate del mutuo concordate, la banca acquisisce definitivamente la proprietà dell’immobile, notificando all’impresa la sua intenzione di avvalersi degli effetti del contratto di trasferimento della proprietà; decorsi 60 giorni dalla richiesta, la banca è tenuta a chiedere al tribunale competente di nominare un perito che valuti l’immobile con relazione di stima giurata.

A questo punto, se l’immobile è di valore:

• inferiore al debito, la banca ne diventa immediatamente proprietaria;
• superiore al debito, la proprietà dell’immobile si trasferisce alla banca nel momento in cui questa corrisponde al debitore la differenza tra il valore dell’immobile e il debito.

Se il mutuatario è un consumatore

In caso di inadempimento di ammontare equivalente a 18 rate mensili, la banca mette in vendita l’immobile in base a una valutazione effettuata da un perito indipendente, scelto dalla banca e dal mutuatario di comune accordo o, in caso di disaccordo, dal presidente del tribunale territorialmente competente. La procedura viene attivata direttamente dalla banca senza necessità di un pignoramento.

Se la banca ricava dalla vendita dell’immobile un importo più basso rispetto al debito residuo non può comunque pretendere più nulla dal debitore; se invece ricava un importo superiore, deve accreditare al mutuatario la differenza.

Se il contratto non prevede la cessione della casa alla banca che fare?

La legge stabilisce che il patto marciano non è obbligatorio ma deve essere concordato tra le parti. Chiaramente nella prassi succede che i contratti siano prestampati dalla banca e al cliente non resti che accettare o meno, senza possibilità di interagire sul contenuto del contratto stesso.

Inoltre, il patto deve essere inserito al momento della stipula del mutuo e non può essere aggiunto in un momento successivo. Per cui, se sul tuo contratto di finanziamento non è stata prevista la possibilità di cedere la casa alla banca, non hai modo di avvalerti di tale beneficio. Potresti, in questo caso, trovare un acquirente a cui vendere l’immobile con la partecipazione della banca che, partecipando all’atto, toglie l’ipoteca in cambio del versamento del residuo credito.

Inoltre al consumatore deve essere garantita l’assistenza, a titolo gratuito, di un consulente per valutare la convenienza della stessa.

La clausola non può essere pattuita in caso di mutuo stipulato in surrogazione di uno precedente.